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并非所有风险都同样重要，这并不奇怪。有些风险发生的可能性要低得多，而另一些风险如果你不阻止它们，肯定会发生。同样，有些风险如果确实发生，就会造成很多问题，而另一些风险则很难产生问题，或者在发生时很容易修复。甚至重要的是要考虑当风险发生时，它有多可能注意到事件-如果它可能被忽视，但会造成大量的麻烦，那么努力确保它不发生可能是至关重要的。
对于那些熟悉使用失败模式和效果分析(FMEA)过程的人，会了解每个识别的风险都是根据效果的严重程度、发生的可能性和由于控制到位而被检测的机会来评估的。认证
例如，如果供应商通知您他将停止制造组件，您可能会将风险评估为非常重大，因为这将阻碍您向客户交付产品的能力。第二个例子，如果设备磨损会在一个过程中产生不良部件，如果废料的成本很低，而且检测的机会很高，可能不是一个重大的风险。在你的评估中，你会想看看三件事：严重程度、发生和可检测度。如果风险发生，问题会造成多严重？风险有多大可能发生？？如果问题发生了，你有多可能发现它？即使您没有使用正式的FMEA模板，使用这些评估标准将帮助您确定风险是否足够大，以做一些事情。
房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调
与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是
土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、
组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业
是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。
房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的
关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。
房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、
协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企
业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。
房地产开发企业的内部行为和活动过程
ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地
产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工
艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管
理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣
工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的
房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施
工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产
品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。
不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程
和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与
承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资
金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完
成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。
企业监督管理行为属于采购的范畴
房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量
验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了
分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执
行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。
ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检
查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对
复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采
购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。
房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。
根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购
开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委
托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。
监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监
理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的
采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对
房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标
认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。
提高开发经营的服务质量
房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营
服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作
过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物
业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业
机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的
控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。
环境是指组织运行活动的外部存在，包括空气、水、土地、自然资源、植物、动物、人，以及它们之间的相互关系。全面管理体系中的一个组成部分，包括制定、实施、实现、评审和保持环境方针所需的组织机构、计划活动、职责、惯例、程序、过程和资源。环境因素是指一个组织活动、产品或服务中能与环境发生相互作用的要素。与我们部门/岗位相关的环境因素有：噪音、废弃零部件、废弃包装物、食堂废弃物、含铅焊料、废弃电池、废弃灯管、309胶、甲苯、水的滴漏、废油、切削液的滴漏、纸张浪费、电的浪费等方面。
实施ISO14001的意义
一）外部动机
１、来自政府的压力：各国政府的湖那经立法和执法日趋严厉，组织一旦违法或造成环境事故将受到巨额罚款甚至会被迫关门。巴西有一项调查问组织为什么要实施ISO14000，78%的回答是：为了确保遵守 的有关法律法规。我国第四次环保会议提出：2000年之前所有工业组织污染物排放必须达标。"九五"期间将新增200多项标准，除浓度控制外，增加了总量控制，变单因子收费为多因子收费，排污收费也将高于治理成本，组织与其被动守法不如主动进行环境管理。
２、社区居民的压力：广东某化工公司不断受到周围居民的投诉，抱怨其排放恶臭气体。该公司过去环保状况不良，但目前已有所改善，他们认为现在造成污染的并不是自己而是其他化工厂，通过监测也证实其排放没有超标，于是该组织为塑造自身良好的环境形象，进一步改善自己的环境行为，减少周围居民的投诉和抱怨，决定建立ISO14001环境管理体系。
３、市场的压力，也是主要动力：市场压力首先来自于国际市场的竞争。我国由于不符合相关 的环保要求或标准，95年外贸损失高达2000亿人民币。目前国际贸易中对环保标准包括对ISO14001的要求越来越多，一旦获取了ISO14001认证就等于取得一张国际贸易的"绿色通行证"。同时通过获取ISo14001可提高组织形象，降低环境风险，并在市场竞争中取得一定优势。
香港某评审机构对中国某水泥厂股票在香港上市提出环境要求，该水泥厂通过ISO14001标准认证后，对其股票上市十分有利。
英国某商团来华考察糖精生产厂，江苏某组织由于环境管理比较完善，并且申请了ISO14001认证，结果成功的与该商团签订了供货合同。
1998年4月13日"蓝色巨人"IBM公司向其遍布世界各地的供应商，发出了950封信函，鼓励其进行ISO14001注册，并表示环境管理已被纳入对未来供应商的评价标准中，那些进行ISO14001注册的供应商将被"友好地"对待。
(二)内部效益
１、增强环境意识、促进组织减少污染
通过建立环境管理体系，使组织对环境保护和环境的内在价值有了进一步的了解，增强了组织在生产活动和服务中对环境保护的责任感，摸清了组织自身的环境状况。
２、提高组织的管理水平
ISo14001标准是关于环境管理方面的一个体系不，它是融合世界上许多发达 在环境管理方面的经验于一身，而形成的一套完整的、操作性强的体系标准。做为一个有效的手段和方法，该标准在组织原有管理机制的基础上建立一个系统的管理机制，这个新的管理机制不但提高环境管理水平，而且还可以促进组织整体管理水平。
(三)掌握环境状况、节能降耗、降低成本
ISO14001标准要求对组织生产过程进行有效控制，体现清洁生产的思想，从初的设计到终的产品及服务都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境因素，并通过设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制，可以有效地促进减少污染，节约资源和能源，有效地利用原材料和回收利用废旧物资，减少各项环境费用（投资、运行费、陪罚款、排污款）。从而明显地降低成本，不但获得环境效益，而且可获得显著的经济效益。
(四)有利组织良性和长期发展
组织通过ISO14001标准，不但顺应国际和国内在环境方面越来越高的要求，不受国内外在环保方面的制约，而且可以优先享受国内外在环保方面的优惠政策和待遇，有效地促进组织环境与经济的协调和持续发展。
我国目前也正在考虑对通过ISo14001标准认证的组织在环保贷款、环保产品认证、评选先进单位等方面给予优惠政策。
ISO14064温室气体认证实施流程
组织与运行边界设定----拟定基准年----识别排放源----排放量量化与计算----建立GHG清单----报告与记录----报告制作----内部审核与改善---- 高层评审----内部审核报告
（一）实施步骤说明
1、温室气体清册的设计和开发
1.1组织边界
1.2 运营边界
1.3温室气体排放和移除的量化
2、温室气体清册组成
2.1温室气体 排放和移除
2.2减少温室气体排放量和增加温室气体移除量的组织活动
2.3基准年的温室气体清册
2.4不确定性评估和降低
3、温室气体清册质量管理
3.1温室气体信息管理
3.2文件保留与记录保存
4、温室气体报告
4.1总则
4.2温室 气体报告计划
4.3温室气体报告内容
4.4组织在神恶化活动中的作用
5、审核/认证
5.1总则
5.2审核 准备
5.3审核管理
（二）重点部分简介
1、边界范围
这部分包括组织边界以及营运边界 。组织边界的定义主要是从企业集团的角度着眼，须涵盖旗下子公司、转投资公司、合资企业等各项握有权益的独立法人或非法人机构。而营运边界主要就公司的营运活动，以及将之区分为直接排放与外购电力、蒸汽、热之使用的间接排放，以及其它间接排放（如 委 外作业或商务旅行等）三个类别。
2、温室气体量化计算
2.1温室气体活动强度数据收集及汇总
搜集与统计企业内各项活动数据如 各种燃料或原料使用单据、电费单、商务旅行或货品运输车辆行驶里程数、废水操作测量数据等。温室气体活动强度数据收集过程中，应尽量查询是否有可重复核对之数据以作为对比。有时某些温室气体的年度活动强度数据可能同时存在于不同的部门，在统计过程 中应评估其差异性，并选取较正确的数据作为代表。若不同活动/设施有相同的排放源而又无法分开纪录时，则可采用合并纪录的方式 作为替代方案。
2.2温室气体排放系数收集及汇总
由于排放系数是将每单位原燃物料使用量换算成产生温室气体排放量的重要依据，因此在量化过程中为十分重要的因子。一般而言，排放系数应使用现场或本土化的数据较为适当，而对于排放系数来源的识别与 使用的适当性，即为本阶段首要工作。
2.3 温室气体排放量计算
在收集汇总包含活动强度及排放系数等所有温室气体排放源数据后，即可进行温室气体 的量化计算。六种不同温室气体中，由于CO2与其它五种气体有造成不同温室效应的特点，为了校正这种差距，需要利用全球暖化潜势（Global Warming Potential，GWP），将其换算为实际的CO2当量；即以特定气体的排放量乘以此气体的全球暖化潜势 而计算得出。 汇总完成整个计算。在计算过程中，应特别注意活动强度及排放系数之单位是否能够匹配；此外由于CO2以外之五种 温室气体有不同之GWP值，在换算成CO2当量时亦应特别注意，若引用错误则可能造成量化结果数千甚至数万倍的差异。
