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物业服务认证条件
1、必需是提供物业服务的组织，中国企业持有工商行政管理部门颁发的营业执照；国外企业持有有关部门的登记注册证明；
2、企业合法经营、近一年内没有发生过重大质量事故；
3、符合 标准、行业标准、企业标准及其补充的技术要求；
4、企业简介及现有员工数；
5、企业供销方面的资料；
6、企业人力资源方面的资料；
7、企业硬件方面的资料；
8、包含管理手册和程序文件在内的一、二、三级文件；
9、企业计量及检测设备有检定报告；
10、特种设备的年检记录；
11、特殊殊工种的上岗
12、管理评审、内部审核、客户满意度
13、服务提供流程图等
iso45001与ISO14001体系的一体化及其审核
iso45001和ISO14001体系有从标准上看很多共同点，能够互相兼容，有效地实现体系的一体化。
一、ISO14001与OHSAS18001体系的共同性
1、两个体系均属于规范化、文件化、系统化的管理体系：ISO14001环境管理体系是国际标准化组织（ISO）在1996年9月发布的认证标准，后经我国有关部门等同转化为我国 标准。OHSAS18001是英国标准协会（BS1）等12个组织在1999年发布的职业安全健康管理体系规范。也经我国有关部门转化成相应的认证试行标准。两个标准均为规范化的管理体系，由17个管理要素构成，并对各管理要素提出了明确的要求。这些要求绝大部分也是相似的。由于这二个体系从形式到内容均有非常多的共同性，对实现体系的一体化具有很好的基础。
2、两个体系都遵循相同的管理模式：两个体系都共同遵循策划（P）—实施（D）—检查与纠正（C）—评审改进（A）的管理模式，通过PDCA的循环，实现管理体系和绩效的持续改进。
3、两个体系均强调方针、目标、运行控制与环境因素（或危险源）的一致性。即方针要符合环境影响（或风险）的性质与规模，而所评价出的重要环境因素（或重大风险）均应通过目标、管理方案及运行控制程序进行控制。
4、两个体系的管理要素极为相似：两个体系均包括五个部分、共17个管理要素，从方针到管理评审要素的设置完全相同。虽然个别要素的名称略有差别，但管理功能基本相同。两个体系的17个管理要素的对照见下表。
要素号 ISO14001 iso45001
4.2 环境方针 职业安全健康方针
4.3.1 环境因素 危险源辨识、风险评价和风险控制、策划
4.3.2 法律及其他要求 法律及其他要求
4.3.3 目标和指标 目标
4.3.4 环境管理方案 职业安全健康管理方案
4.4.1 组织结构和职责 机构和职责
4.4.2 培训、意识和能力 培训、意识与能力
4.4.3 信息交流 协商与交流
4.4.4 环境管理体系文件 文件
4.4.5 文件控制 文件与资料控制
4.4.6 运行控制 运行控制
4.4.7 应急准备和响应 应急准备与响应
4.5.1 监测和测量 绩效测量与监测
4.5.2 不符合、纠正与预防措施 事故、事件、不符合、纠正与预防措施
4.5.3 记录 记录及记录管理
4.5.4 环境管理体系审核 审核
4.6 管理评审 管理评审
体系的共同性为实现二个体系的一体化提供了基本条件。
另外从企业实际管理中，环境管理和职业安全健康管理也存在着很多共通性，例如：①环境管理和安全管理的任务相似，即改善环境或安全绩效以及预防环境或安全事故；②环境管理和安全管理涉及到企业中所有部门和活动并与全体员工有关；③在相当多的企业中，将环境与安全管理设在同一个部门（例如：安全环保处），这些均能体现出这二种管理的共通性。
由于上述安全管理和环境管理的共通性，以致很多企业在建立上述两个体系时，就把建立、推进体系的任务放在了同一个部门；又由于ISO14001和OHSAS18001两个管理体系的共同性，很多企业在建立体系时就把两个体系整合为一个体系（例如：称为环境与安全管理体系）。建立了一套体系文件，同时实施运行，完全实现了二种体系的一体化。这样就对认证机构提出了ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全健康管理体系实施一体化审核的要求。
二、体系文件的一体化
OHSAS18001职业安全健康管理体系ISO14001环境管理体系的文件体系相同，一般都由手册、程序文件和作业指导书（或操作规程）三级文件所构成。在建立一体化的管理体系时，能否将两个体系的文件融合成一套体系文件，是大家比较关心的问题。在我们审核的企业中，不少均已成功地实现了两个体系文件的整合。取得了成功的经验。现将一体化文件的主要结构和编写时的注意事项分述如下：
1、管理手册
二个体系的管理手册可以编成一本手册（例如称为：环境与安全管理手册）。实现文件的一体化。只是在每个要素的描述中，要注意覆盖18001和14001两个体系的要求，二个体系的要求有的是相同的，但也有不少不同点，编写时不能忽视。例如：
（1）在4.2职业安全健康方针中，就有“传达到全体员工，使其每个人都认识到其在职业安全健康方面的义务”和“定期进行评审，确保其适宜性”等规定，这在环境方针中是没有的。
（2）在4.3.1中，两个体系的描述有很大区别，应分别写成二个部分以覆盖二个体系的不同要求。例如：对识别范围的要求，对评价结果分级的要求和对控制策划的要求都很难用同一段文字覆盖二个体系的不同要求。
（3）在4.4.1中，增加了对管理者代表的职务级别的规定；并规定：对组织的活动、设施和过程实施管理，操作和验证的人员均要规定作用职责和权限；所有承担管理职责的人员都应实现其对职业安全健康绩效持续改进的承诺。
（4）在4.4.3中，OHSAS18001增加了员工（或员工代表）在体系建立和实施中应参与的活动。
另外在4.3.2、4.3.4、4.4.6、4.5.1和4.5.2中，iso45001和ISO14001也有很多不同的要求。所以在编制一本“一体化”的管理手册时，除了要在不同的要素中对两个体系共同的部分进行描述外，还应该体现出两个体系的不同要求。
2、程序文件
（1）对于标准中要求建立程序的多数要素，可以编成一体化的程序。例如：4.3.2、4.4.2、4.4.3、4.4.5、4.4.7、4.5.1、4.5.2、4.5.3和 4.5.4等要素。与手册编写一样，在程序中也要注意覆盖两个体系的所有要求。
（2）对于4.3.1“环境因素识别和评价”与“危险源辨识，风险评价和风险控制策划”应该分别编写二个程序文件，以使其具有较好的可操作性。
（3）对于4.4.6运行控制程序
A) ISO14001环境管理体系中要求，对与所认定的重要环境因素相
关的运行与活动，制定运行控制程序。对一个生产型企业来说，
一般应包括下列运行控制程序。
a. 水污染控制程序
b. 大气污染控制程序
c. 噪声控制程序
d. 固体废弃物管理程序
e. 能源管理程序
f. 原材料管理程序
g. 油品、化学品管理程序
h. 环保设施管理程序
i. 新建、改建、扩建项目环境保护管理程序
j. 供方、承包方管理程序
k. 新产品开发设计管理程序，等。
B) OHSAS18001职业安全健康管理体系在4.4.6运行控制中则要求，对所认定的风险有关的、需要采取控制措施的运行与活动，制定运行控制文件。对一个生产型企业而言，大体包括：
a. 工艺安全管理程序；
b. 设备与设施管理程序；
c. 化学品、油品管理程序；
d. 员工健康管理程序；
e. 女工保护管理程序；
f. 劳动防护用品管理程序；
g. 供方和承包方管理程序；
h. 特殊工种管理程序；
i. 危险作业管理程序；
j. 新、改、扩建工程管理程序；
k. 检修维护工作管理程序；
l. 电气安全管理程序；
m. 管网安全管理程序；
n. 厂内交通运输安全管理程序；
o. 管理或作业变更管理程序等。
从上述两份典型的运行控制程序目录可以看出：两个体系能共用的程序只有3-4个，其余大多数程序所管理的内容不同。所以对二个体系的运行控制程序而言不要勉强合并。要根据二个体系的要求，编制具有可操作性的控制文件。这对于实现重要环境因素与风险的有效控制是必需的。
3、作业指导书（或操作规程）
作业指导书（或操作规程）是指操作岗位所执行的作业文件。对一个具体的岗位而言，文件应尽量统一， 能实现文件的单一化。对于环境和安全两方面是如此，甚至包括质量方面的要求都可以变成一份作业指导书，使操作者一目了然。例如：对于一个电子工厂的波峰焊接机操作岗位，在一份作业指导书上可以先写如何启动运行设备，保障波峰焊的质量；又可写明如何避免烫伤等事故；还可写明如何控制含铅烟尘的排放和妥善处理含铅废物等，一个文件覆盖三个体系的管理内容。所以对于第三级文件，完全可以实现整合，即对同一岗位整合成为一份单一的文件。
综上所述，实现二个体系文件的一体化是完全可行的。但要注意既要分别满足二个体系的要求，又要适合实际管理和操作的需要。在这个前提下使文件尽量简化。
三、一体化审核
两个体系的审核也具有很多共同性。例如：
1、采用同样的审核程序
ISO14001环境管理体系审核的审核程序是按照ISO14011《环境审核指南—审核程序—环境管理体系审核》进行的。在OHSAS18001职业安全健康管理体系的审核中，同样遵循了类似的程序。并且在审核的策划和准备、审核的实施、纠正措施的跟踪等，都规定了基本相同的要求。两个体系审核采用同样程序，是实现二个体系审核一体化的基础。
这里需要指出的是：根据 环认委发布的环境管理体系认证机构认可基本要求（CACEB：EA-110）的规定：环境管理体系的审核分为二个阶段进行。即： 阶段审核和第二阶段审核。而 职业安全卫生管理体系认证指导委员会规定的职业安全健康管理体系的审核分为：初始审核和正式审核二个阶段。二个体系审核所采用的名称不同。但仔细研究每个阶段的审核任务和审核内容后则不难发现，职业安全健康管理体系审核中的初始审核和正式审核，分别与环境管理体系的 阶段审核和第二阶段审核是基本相同的。下面以初始审核为例加以说明。
初始审核的目的为：
（1）收集组织职业安全健康状况及与体系有关的必要的信息；
（2）确定正式审核的可行性及条件；
（3）确定审核范围。
初始审核的内容：包括：
（1）文件审核；
（2）危险源的识别、风险评价及基本控制情况；
（3）法律法规的获取和相关法规的符合情况；
（4）方针、目标和管理方案的合理性；
（5）机构和职责的设置；
（6）内审和管理评审的有效性。
以上职业安全健康管理体系初始审核的目的和内容与环境管理体系 阶段审核的目的和内容几乎是完全相同的。所以在实施审核时，完全可以实现二个体系审核的一体化。
2、采用同样的审核方法
职业安全健康管理体系审核的审核方式和审核方法与环境管理体系也是相同的。均采取以部门审核为主线、结合要素审核的方式；现场审核则同样采用询问交谈，查阅文件和记录，以及现场查证的方法。因此在审核员实施审核时也很容易地将二个体系的审核融合在一起。
3、一体化审核的实施
（1）审核员的配置
实施一体化审核的审核员应同时具备二个体系注册审核员的资格。即同一个审核员既是环境管理体系 注册审核员，又是职业安全健康管理体系的 注册审核员。
（2）审核计划的编制
二个体系的一体化审核应该编制同一的审核计划，即同一个审核员在审核每个部门时，同时审核二个体系。
在确定每个部门所需的审核时间时，既要考虑到该部门的环境影响的大小，也要考虑到重大风险的多少。对于审核员任务的分配也要同时考虑到二个体系的需要；
（3）现场审核检查表的编制
审核员所准备的现场检查表应覆盖两个体系的要求。在17个要素中虽然大部分要求是相同的，但在审核时也有不少区别。例如：对要素4.3.1环境因素（危险源辨识、风险评价与风险控制策划）审核时，既要审核环境因素的识别评价又要审核危险源的识别评价；又如：在对4.4.6审核时，既要审核有关环境方面的运行控制程序的执行，又要审核职业安全健康方面的运行控制的情况，不能有任何偏废。
（4）不符合项的确定
审核员应充分理解ISO14001和OHSAS18001两个体系在各个要素上的要求，要根据两个体系的要求，分别确定不符合项。如果一个事实仅不符合14001（或18001）某条款的要求，则开14001（或18001）的不符合项；如果同一事实既不符合14001的要求又不符合18001的要求，也可以开为一个共用的不符合项。分别注明不符合两个标准的要素号。
（5）审核报告
由于目前我国对于二个管理体系的认证的管理分属于二个认可委员会。所以审核组长在编写体系的审核报告时，应根据二个认可委员会的要求，分别编写环境管理体系审核报告和职业安全健康管理体系审核报告。
四、OHSAS18001与ISO14001审核中的区别
由于OHSAS18001与ISO14001体系具有很多共同性，而且审核程序也相同，因此可以实现两个体系的一体系化审核。但在实施一体化审核时也不能忽视两个体系在审核中的区别。
首先我们应该充分重视两个体系各个管理要素要求的区别。虽然两个体系要素的设置是相同的，每个要素的功能也基本相同。但仔细研究后，你会发现，在一部分要素中仍然存在着差别，有的差别甚至还比较大。关于这方面的内容，准备在另外的文章中讨论。
在这里，我们仅讨论在一体化体系审核中有关职业安全健康审核方面应注意的问题。
1、要更加重视对现场安全健康状况的审核
由于职业安全健康管理体系中的重大风险分布面广，可能分布在很多作业场所，所以审核中要更加重视现场的审核，在现场审核中应充分重视以下几方面的状况：
（1）各类危险源是否已被辨识出来，是否有遗漏；重大风险的评价结果是否合理；
（2）高风险场所的安全设施是否妥善，例如：防火、防爆、防化学伤害，防机械伤害的设施、设备是否完善；管理程序和作业文件是否健全，检测、报警、消防以及其他应急措施是否处在正常状态；
（3）危险作业及其相关的控制是否有效，例如：对高空作业的管理，对动火作业的管理等；
（4）作业环境与个人防护是否符合法规或程序文件的要求。
2、要更加重视员工安全健康意识和对作业规程掌握程度的审核
造成事故的原因有两类：一是物的不安全状态，二是人的不安全行为，所以既使设施、设备方面的不安全状态被控制了，而人的不安全行为也常常会造成事故。例如：高空作业时不系安全带，在有高空坠物的危险场所不戴安全帽，机动车辆的疲劳驾驶等。所以审核中要更加重视对作业人员的审核，特别是与高风险作业有关的作业人员。
3、职业安全健康管理体系的适用范围
ISO14001环境管理体系的范围包括组织的活动、产品和服务；而在OHSAS18001职业安全健康管理体系的适用范围中，明确规定“本标准仅适用于职业安全健康，而不适用于产品和服务安全。”所以在审核时要注意：对于企业所生产的产品在使用中的安全性能，不包括在范围之中。在审核时应该注意这一要求。
OHSAS18001和ISO14001是完全能够实现一体化及一体化审核的。这样做可以为组织节省管理资源和迎审工作量，对认证机构也可以节省审核工作量，降低审核费用，并便于企业实现管理上的一体化。因此，推广两个体系的一体化审核有很重要的意义。
ISO50001能源管理体系认证2022-02-21浏览次数：
标准简介
能源管理体系是我国建设“环境友好型、资源节约型社会”的产物。2012年12月31日，我国颁布了《能源管理体系要求》GB/T23331-2012/ISO50001:2011，并于2013年10月1日正式实施。该标准借鉴了质量管理体系、环境管理体系的成功模式，结合能源管理的特点和特殊要求，运用系统管理和全过程的理念，采用国际通行的PDCA的模式，将管理和节能技术相融合，通过指导组织确定有效的能源管理体系要素和过程，帮助组织实现能源方针和目标，提高组织能源管理效率和水平。
管理体系认证实施意义
CQC是国内能源管理体系认证首批试点机构之一，在建设、推进能源管理体系认证工作中做了大量研究、试点工作。通过CQC提供的能源管理体系认证，在证明组织内部运行了有效的能源管理体系的同时，还可以帮助组织：
a)提高包括能源效率、能源使用和能耗在内的能源绩效；
b)有助于能源的节约和合理利用，降低生产（服务）经营成本在能源资源价格不断上涨时保持竞争力；
c)建立节能减排的理念形成节能减排的自律机制满足能耗指标和要求；
通过标杆比对，帮助组织树立良好的社会形象，为节能减排做出贡献。
样本
房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调
与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是
土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、
组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业
是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。
房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的
关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。
房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、
协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企
业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。
房地产开发企业的内部行为和活动过程
ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地
产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工
艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管
理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣
工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的
房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施
工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产
品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。
不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程
和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与
承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资
金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完
成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。
企业监督管理行为属于采购的范畴
房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量
验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了
分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执
行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。
ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检
查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对
复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采
购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。
房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。
根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购
开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委
托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。
监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监
理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的
采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对
房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标
认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。
提高开发经营的服务质量
房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营
服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作
过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物
业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业
机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的
控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。
